본격적으로 리츠 상품을 평가해보려 합니다. 첫 번째 리츠 상품은, 국내 최대의
시가총액을 자랑하는 SK리츠!
SK리츠가 과연 투자하기 좋은 리츠 상품인지 확인하기 위해서는 SK리츠 홈페이지로
들어가서 투자설명서, 사업보고서, IR자료를 준비합니다.
준비가 다 되었다면 지난 시간에 포스팅했던 알고리즘에 따라 평가를 진행해보도록
합시다!
좋은 리츠 8가지 체크리스트
1. 대출만기일이 1~2년 이상 남았는가?
Yes. SK리츠의 주요 대출 만기일은 대부분 2025년 이후로 남아 있어, 1~2년 이상의
기간이 남아있습니다.
2. 리파이낸싱 시 기존 대출금리 수준을 유지할 수 있는가?
Yes. 투자설명서에 따르면, SK리츠는 안정적인 신용등급을 유지하고 있어,
리파이낸싱 시 기존 금리 수준을 유지할 가능성이 높습니다.
3. 글로벌 대기업이 입주한 지역(빌딩)인가? 공시지가가 꾸준히 상승한 지역인가?
Yes. SK리츠의 자산은 SK서린빌딩, SK U-타워 등 SK그룹 주요 계열사들이 입주해
있으며, 이들은 공시지가가 꾸준히 상승하는 지역에 위치하고 있습니다.
4. 최초 매입가 대비 시세가 상승했는가?
Yes. SK리츠의 주요 자산들은 매입가 대비 시세가 상승한 것으로 나타났습니다.
5. 최초 매입가 산정 시 적용한 캡레이트는 시장 캡레이트보다 높은가?
Yes. 투자설명서에 따르면, SK리츠는 보수적으로 캡레이트를 산정해 시장
캡레이트보다 높은 수익률을 확보한 것으로 보입니다.
6. 꾸준히 임대료를 낼 수 있는 우량한 임차인인가? 퇴거 가능성은 없는가?
Yes. SK그룹 계열사들이 주요 임차인으로서 신용도가 높고, 장기 임대 계약을 맺고
있어 퇴거 가능성이 낮습니다.
7. 현대 임대료는 시장 임대료보다 낮은가?
Yes. 일부 자산의 경우 현재 임대료가 시장 임대료보다 낮게 설정되어 있어, 임대료
인상 가능성이 존재합니다.
8. 현재 공실률은 시장 공실률보다 높은가?
No. SK리츠의 주요 자산들은 공실률이 낮고 안정적으로 유지되고 있어 시장
공실률보다 낮습니다.
결론 : 8번 조건이 부합하지 않으면서 배당금 유지 또는 상승에 대한 기대가 살짝
낮아집니다. 따라서 투자에 유의하여야 합니다.
리츠 저평가 판단
1. 현재 P/FFO > 과거 평균 P/FFO, 섹터 평균 P/FFO : 고평가
2. 현재 P/NAV > 과거 평균 P/NAV, 섹터 평균 P/NAV : 고평가
3. 현재 금리 차 > 과거 평균 금리 차 : 저평가
P/FFO와 P/NAV를 고려해 보았을 때 고평가로 나와 투자를 잠시 보류하여야 할 듯
합니다.
2024년 8월 29일 기준 SK리츠의 주가는 5,190원입니다.
'리츠 적정 주가=현재 예상 배당금÷(현재 10년물 국채수익률+과거 평균 금리 차)'
식을 적용하여 SK리츠의 적정 주가는 약 12,264원으로 추정됩니다. 고평가로 결론을
내린 것과는 반대로 실제 주가는 적정 주가보다 낮게 확인되고 있습니다. 이에 내일
직접 10주를 매수하여 앞으로의 추이를 지켜보면 좋겠습니다. 종종 SK리츠의 수익을
알려드리도록 하겠습니다.
