안녕하세요. 오늘은 롯데리츠를 한 번 분석해보겠습니다. 롯데리츠는 롯데백화점, 롯데마트 등 도심의 핵심 상업용 부동산에 투자하여 안정적인 임대 수익을 창출하는 투자 상품입니다. 이 부동산들은 주로 대형 유통 및 쇼핑 시설로, 높은 수익성과 성장 잠재력을 갖추고 있습니다.
과연 리츠 또한 매력있는 투자상품인지 같이 알아볼까요?
롯데리츠란?
롯데리츠는 롯데그룹의 상업용 부동산 자산에 투자하는
부동산투자회사(REITs)입니다. 롯데백화점, 롯데마트, 롯데몰 등 롯데그룹의 핵심
자산을 기반으로 안정적인 임대 수익을 창출하며, 이를 통해 투자자들에게 꾸준한
배당 수익을 제공합니다. 2019년에 상장된 롯데리츠는 국내 리테일 리츠 중에서도
대표적인 투자처로 자리잡고 있으며, 롯데그룹의 탄탄한 지원을 바탕으로 장기적인
성장 가능성을 갖추고 있습니다.
좋은 리츠 8가지 체크리스트
먼저 사업계획서, 투자설명서, IR자료들을 준비하셔서 체크리스트 하나하나
살펴보도록 하겠습니다.
1. 대출만기일이 1~2년 이상 남았는가?
Yes. 롯데리츠의 대출 만기일은 대부분 1~2년 이상 남아있으며, 안정적인 재무
구조를 유지하고 있습니다.
2. 리파이낸싱 시 기존 대출금리 수준을 유지할 수 있는가?
Yes. 롯데리츠는 금리 하락 전망에 따라 기존 대출금리를 유지하거나 리파이낸싱을
통해 금리를 낮출 수 있는 계획을 가지고 있습니다. 특히, 2024년에는 금리 하락이
예상됨에 따라, 롯데 리츠는 기존의 고금리 차입금을 저금리로 전환하여 이자
비용을 절감할 수 있는 기회를 모색하고 있습니다.
3. 글로벌 대기업이 입주한 지역(빌딩)인가? 공시지가가 꾸준히 상승한 지역인가?
Yes. 롯데리츠의 자산은 서울과 같은 주요 상업 지역에 위치해 있으며, 이러한
지역들은 공시지가가 꾸준히 상상해 왔습니다.
4. 최초 매입가 대비 시세가 상승했는가?
Yes. 롯데리츠의 주요 자산들은 시간이 지나면서 평가액이 증가한 사례가 있으며,
자산가치가 상승했습니다.
5. 최초 매입가 산정 시 적용한 캡레이트는 시장 캡레이트보다 높은가?
No. 최근 상업용 부동산 시장에서 프라임 오피스 빌딩의 캡레이트가 하락하면서,
롯데리츠의 초기 매입 시 적용된 캡레이트가 현재 시장 캡레이트보다 낮은
수준입니다.
6. 꾸준히 임대료를 낼 수 있는 우량한 임차인인가? 퇴거 가능성은 없는가?
Yes. 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스와 같은 신용도 높은 임차인들과 장기
임대차계약이 체결되어 있어 안정적인 임대수익이 가능합니다.
7. 현재 임대료는 시장 임대료보다 낮은가?
No. 롯데리츠가 보유한 주요 자산들이 대부분 서울 및 수도권의 핵심 상업지역에
위치해 있고, 해당 지역의 상업용 부동산 임대료가 전반적으로 높은 수준을
유지하고 있습니다.
8. 현재 공실률은 시장 공실률보다 높은가?
No. 롯데리츠의 공실률은 0%로 유지되고 있어 시장 공실률보다 낮습니다.
정리해보면 5번, 7번, 8번이 No로 나왔지만 8번의 경우 공실률이 0%이기 때문에
투자의 매력을 느끼게 하는 부분입니다. 7번 또한 현재 부동산 상황을 고려해보면
마냥 투자를 보류하기에 애매한 부분이 있습니다. 문제는 5번인데요, 다른
체크리스트들이 알려주는 배당금 상승의 요인이 5번 조건에 의해 애로가 생기는
것은 아닌지 지켜봐야할 것 같습니다.
리츠 저평가 판단
1. 현재 P/FFO < 과거 평균 P/FFO, 섹터 평균 P/FFO → 저평가
2. 현재 P/NAV <과거 평균 P/NAV, 섹터 평균 P/NAV → 저평가
3. 현재 금리 차 > 과거 평균 금리 차 → 저평가
3개 부문 모두 저평가 신호를 확인할 수 있습니다.
그렇다면 롯데리츠의 적정 주가는 얼마일까요?
리츠 적정 주가=현재 예상 배당금÷(현재 10년물 국채수익률+과거 평균 금리차) 식을
이용하여 구해보면 약 3,203원으로 나옵니다.
2024년 8월 31일 현재 롯데리츠의 주가는 3,950원으로 확인되고 있습니다.
롯데리츠는 저평가 되어있다고 보고 있지만, 실제 현재 주가와 적정주가
사이에서는 고평가되어 있는 것으로 보여지는데요. 이에 직접 롯데리츠를 10주
매수를 하고 차근차근 추이를 지켜보도록 하겠습니다.
